法拍房隐藏风险大盘点-上篇

法拍房交易过程中处处充满“危机”，竞拍人除了需要自身努力外，还需经验丰富的律师来为其进行全程精准风险防控，规避不利风险，清收法拍房。本团队结合线下经手过的数百个法拍房清收案例，为广大读者总结分析出了法拍房交易中的十八种可能存在的风险，相信在阅读完本系列文章后，您一定会对法拍房交易中的潜在风险有所知晓。

1、悔拍风险

虽然都是线上参与，但法拍房不等同于普通的网络购物，绝非一时兴起之事，一旦法拍房竞拍成功便会对买受方产生法律约束力，若此时后悔，则须依法承担悔拍的法律责任。最直接的法律责任便是没收竞拍保证金，一般来说，保证金的数目是总房款的10%到20%,一旦悔拍，对买受人来说也是一笔不小的损失。

以2020年北京的一处法拍房为例，竞买人经过多轮竞价成交后，却以“自己不想买了”为由拒绝支付尾款，最终法院裁定将房屋重新拍卖并没收竞拍人已交纳的保证金，并责令悔拍人补交重新拍卖成交价低于悔拍成交价的差价。因此，网络司法拍卖具有司法权威性和公信力，随意竞拍而不履行付款义务的行为是对司法秩序的严重扰乱，切记法拍房中的一切后果都需要竞拍人自己承担！

2、房屋瑕疵风险。

法院在竞拍公告中一般只会对房屋瑕疵进行简单描述，而不会详细说明，并且在法拍公告中法院一般都会注明：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。”由此可知，法院并不对法拍房的所有瑕疵负有任何责任，房屋瑕疵责任是由竞拍人自行承担的。不论法院是否在竞拍公告中对瑕疵进行说明，只要竞拍人决定参与竞拍，都将视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。这就要求竞拍人要对所购房屋进行充分尽调，2019年北京市朝阳区的一套“凶宅”就因为竞拍人没有做好背景调查后期反悔，导致两次进出法拍房市场。这套“凶宅”的竞拍人前期并未委托专业人士进行充分尽调而是自行拍下房屋，最终在得知“凶宅”属性后，竞拍人宁可损失近十万元的保证金也要悔拍。这样的案例告诫我们，购买法拍房前一定要注意查看房屋瑕疵风险，若无法充分了解房屋背景、房主身份等信息，可能造成悔拍，即使是成功交付房屋自己也住着不安心。

3、其他房屋风险。

主要有以下方面的房屋风险信息予以提示：

（1）拍卖房的房产信息。包括房屋建筑本身信息和房屋产权信息两方面。房屋建筑本身的信息包括区域、地址、小区、户型、装修、楼层、配套等，这会影响到房屋税费计算以及日常生活的各个方面。房屋产权信息包括房屋类型、产权归属、土地性质、房产来源等，这会对房屋税费计算、过户和房屋贷款产生重要影响。

（2）拍卖房的产权共有情况。例如是否有除了第一债权人之外的其他债权人？是否存在长期租赁？是否被其他机构查封？是否属于夫妻双方共有产权？上述问题都会影响到法拍房的成功交付，因为在购买法拍房时，可能房屋除了第一债权人外还有其他债权人，如果原来的房主因为债务问题跑路了，竞买人在购买房屋入住后可能会遭到其他债权人的追讨。这不仅会严重影响到竞买人的正常生活，还有可能造成房屋产权不明晰，并在日后产生争议。

（3）拍卖房屋是否有抵押、税费和欠费情况。法拍房交易时买受方往往只关注竞拍时的成交价格，而忽略了房屋附加的税费以及欠缴的水电、物业费用。但事实上，法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了，这时欠缴的水电、物业费用基本上都是由买家来承担的，若欠缴费用太多，此时的法拍房也并不划算。还有房屋的抵押情况，如果购买的法拍房被抵押但一时无法解押，未来还可能要面临偿还债务的风险。

4、原房主身份风险

指原房主涉事之前从事或经历过的影响房屋使用的特殊事件，主要有两类：黄赌毒、民间涉黑高利贷。黄赌毒，指代原房主在自己名下房屋被拍卖之前，在房屋内经历非法黄赌毒活动。民间涉黑高利贷，指代原房主的房屋为涉黑地点。这一类带有原房主身份问题的法拍房，对于竞拍人来说，是可以顺利过户、交付、居住的。但也有个别朋友非常在意这类事情，认为住着不安心，担心随时会有人上门，找原房主的麻烦，波及自己。

5、房源匹配度风险

在购买法拍房时，大家大多是冲着优惠的价格去的，一心想捡到便宜的房子。但大多情况下法拍房的实际情况可能不如买受方想象的那般美好，所谓的“优质房源”可能也存在许多不尽人意的地方，但也可能有些不起眼的房源却恰恰符合买受方的要求。房源质量好坏和房源的匹配度都需要经过详细调查才能够得出结论，如果竞买方仅仅根据法院的竞拍公告决定是否购买房屋，则有很大可能要承担房源与自身需求不相匹配的风险。

6、非理性参拍风险

法拍房一般通过网络进行交易，由于其价格优势和参与便利，吸引了大量潜在客户的关注，有些竞买人看见热火朝天的竞拍现场自己也跟着激动，容易不顾自身需求盲目加价，最终拍下房屋后又后悔。

在参与司法拍卖之前，需要认识到司法拍卖的严肃性，明确悔拍后果，在此做简单列举：

（1）没收保证金。这也是最为直观的后果，根据相关规定，拍卖成交后，买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，无论数额大小，全额没收；

（2）不得参加被悔拍拍品的重新竞买。根据法院相关司法拍卖规定，“悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”，鉴于原买受人已经有过不诚信行为，无法再对其予以信任，为了保障案件顺利执行，剥夺原买受人参加重新竞买的机会是必然的；

（3）承担二次拍卖损失费用。二次拍卖价款低于原拍卖价时造成的损失，由原买受人自行承担，保证金不足以支付损失费用的，法院可责令补缴，拒不补缴的法院可对其进行强制执行；

（4）拘留。如果遇到比较极端的买受人，恶意竞价，并且悔拍，严重妨碍法院执行工作，法院也会对其作出司法拘留的决定。