房产交易的坑:共有房屋的购买注意事项
房产交易的坑:共有房屋的购买注意事项
首先,不同于共有产权房的概念,共有产权房是某些省市的政策性房屋。是指个人与国家共有。
而“房产共有”一般指人与人或单位之间共有。
根据《物权法》“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。包括按份共有和共同共有”
这是相对于单独所有来说的,房产共有是指两个及以上的人或单位共有的房屋。共同共有和按份共有都是对同一套房产共同所有权的形式。

直白点说,就是房产证上写了至少两个人及以上共有此房屋产权。非共有就是指房产证上只有一个房屋产权人。
共同共有:
房屋共同共有是指两个及以上的人对同一套房屋平等的、不分份额地享有权利并承担义务。一般共同共有者是亲属关系或夫妻关系,基于共同生活、共同劳动而产生。最常见的就是夫妻共有。
不分份额,没有主次。不动产权证上上不会特别注明。
收益共享,债务共还。
也就是说,共同共有只能依托于关系存在,不能分割。除非关系终止。
分割财产时,原则上是均分,同时考虑到出资等因素。
共同共有的房产在转让、赠与、抵押时,共有人有权对整体房屋进行处分,但是需要取得全体共同共有人或占份额2/3以上的共有人同意。表达同意的方法有三种:书面、口头同意,和默认。
假设A要购买一套房,该套房为B、C、D共同共有。当A向B 购买该房屋时,C和D必须知情且不提出异议才能视为同意。若B、C同意而D不同意,则可以按多数人的意见执行。但是不能损害D的利益,否则要通过司法途径解决。
因此购买该类房产时,流程开始之前一定要做书面同意。以免给买方自己找麻烦。

按份共有:
又称分别共有。
房屋按份共有是指两个及以上的人按照各自的占有份额,分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。
不动产权证上会注明份额。
有点类似股东之间的关系,像A拥有30%股份,B拥有70%股份这样。按份额享有权利。不限定按份共有人之间的关系是什么。
如A与B按份共有一套房屋并五五开,各自享有50%份额。这里的份额不是指拥有某个房间,而是指每个房间的一半权利。
如该套房屋主卧租金1000元,次卧租金800元。则每人享有900元。而非你有主卧他要次卧。
若该房屋有债务,如房贷,也是按份额还贷。
如当房屋缴纳物业燃气费时,也需要按份额出资。这是应尽的义务。
分割财产时,按出资比例分割,除非起初双方约定不按出资比例分割。
按份共有中,各共有权人可以自由处分共有房产中自己的份额,无需征得他人同意,其他共有人在同等条件下只享有有限购买权。

房屋共有人想卖房,其他共有人不同意怎么办?
时常有这样的案例,如父母孩子共有房屋,孩子要卖房但是父母不同意。
如儿子签订卖房合同后,发现房屋涨价100万,想要违约,则称其他共有人不知情不同意,不能买卖,合同不能生效。这时候买家就倒霉了。
如房屋是遗产,按法律分割给家里儿女,这种情况一方想卖房就更麻烦了。
因此买房前一定要看清楚问清楚。
表达同意的方法有三种:书面、口头同意,和默认。最好要书面合同。
以免给自己带来不必要的麻烦。
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