房产交易的坑：共有房屋的购买注意事项

首先，不同于共有产权房的概念，共有产权房是某些省市的政策性房屋。是指个人与国家共有。

而“房产共有”一般指人与人或单位之间共有。

根据《物权法》“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。包括按份共有和共同共有”

这是相对于单独所有来说的，房产共有是指两个及以上的人或单位共有的房屋。共同共有和按份共有都是对同一套房产共同所有权的形式。

直白点说，就是房产证上写了至少两个人及以上共有此房屋产权。非共有就是指房产证上只有一个房屋产权人。

共同共有：

房屋共同共有是指两个及以上的人对同一套房屋平等的、不分份额地享有权利并承担义务。一般共同共有者是亲属关系或夫妻关系，基于共同生活、共同劳动而产生。最常见的就是夫妻共有。

不分份额，没有主次。不动产权证上上不会特别注明。

收益共享，债务共还。

也就是说，共同共有只能依托于关系存在，不能分割。除非关系终止。

分割财产时，原则上是均分，同时考虑到出资等因素。

共同共有的房产在转让、赠与、抵押时，共有人有权对整体房屋进行处分，但是需要取得全体共同共有人或占份额2/3以上的共有人同意。表达同意的方法有三种：书面、口头同意，和默认。

假设A要购买一套房，该套房为B、C、D共同共有。当A向B 购买该房屋时，C和D必须知情且不提出异议才能视为同意。若B、C同意而D不同意，则可以按多数人的意见执行。但是不能损害D的利益，否则要通过司法途径解决。

因此购买该类房产时，流程开始之前一定要做书面同意。以免给买方自己找麻烦。

按份共有：

又称分别共有。

房屋按份共有是指两个及以上的人按照各自的占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。

不动产权证上会注明份额。

有点类似股东之间的关系，像A拥有30%股份，B拥有70%股份这样。按份额享有权利。不限定按份共有人之间的关系是什么。

如A与B按份共有一套房屋并五五开，各自享有50%份额。这里的份额不是指拥有某个房间，而是指每个房间的一半权利。

如该套房屋主卧租金1000元，次卧租金800元。则每人享有900元。而非你有主卧他要次卧。

若该房屋有债务，如房贷，也是按份额还贷。

如当房屋缴纳物业燃气费时，也需要按份额出资。这是应尽的义务。

分割财产时，按出资比例分割，除非起初双方约定不按出资比例分割。

按份共有中，各共有权人可以自由处分共有房产中自己的份额，无需征得他人同意，其他共有人在同等条件下只享有有限购买权。

房屋共有人想卖房，其他共有人不同意怎么办？

时常有这样的案例，如父母孩子共有房屋，孩子要卖房但是父母不同意。

如儿子签订卖房合同后，发现房屋涨价100万，想要违约，则称其他共有人不知情不同意，不能买卖，合同不能生效。这时候买家就倒霉了。

如房屋是遗产，按法律分割给家里儿女，这种情况一方想卖房就更麻烦了。

因此买房前一定要看清楚问清楚。

表达同意的方法有三种：书面、口头同意，和默认。最好要书面合同。

以免给自己带来不必要的麻烦。

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